Dúvidas
Perguntas frequentes
A lei de regularização de Rio Grande e as dúvidas que mais ouvimos de quem precisa colocar um imóvel em dia.
A lei de Rio GrandeLei nº 8.993/2023
- 4 anosde construção já permitem pedir a regularização (art. 2º)
- até 80%de abatimento na multa por área fora das regras (art. 6º)
- 24×é o parcelamento máximo da multa na Prefeitura (art. 10)
- 100%de desconto até 70 m², com único imóvel e CadÚnico (art. 22)
Minha casa foi construída há anos sem projeto. Dá para regularizar?
Em Rio Grande, sim, pela Lei Municipal nº 8.993/2023 (art. 2º), quando a construção:
- Foi construída há mais de 48 meses (4 anos).
- Respeita a altura máxima da unidade de planejamento (medida do passeio até o teto do último pavimento).
- Tem uso permitido na unidade de planejamento onde está o imóvel.
- Não está em área de preservação permanente, de risco ou sujeita a inundação, nem em área de interesse ambiental ou cultural.
- Não está em área pública sem autorização nem causa prejuízo grave à coletividade.
- Se for multifamiliar, tem até 4 pavimentos e 16 economias (condomínio por unidades autônomas: até 6 economias).
A construção que já atende todas as regras da unidade de planejamento, mas nunca foi licenciada, pode ser regularizada a qualquer tempo (art. 3º).
Como é calculada a multa da regularização?
A Lei 8.993/2023 (arts. 6º a 12) prevê:
- Multa por área excedente: m² fora das regras (taxa de ocupação, aproveitamento, altura, recuos, vagas) × valor de referência do ITBI, com abatimento de 80% (até 100 m²), 60% (101 a 200 m²) ou 40% (acima de 200 m²).
- Multa por área construída sem licença: 1,5 URM por m² (até 200 m²) ou 2,5 URM por m² (acima de 200 m²).
- Pagamento à vista ou em até 24 parcelas (mínimo de 50 URM por parcela para casas e 100 URM nos demais casos).
- O habite-se só é emitido depois da multa paga (ou das obras de compensação recebidas).
URM = Unidade de Referência Municipal. ITBI = imposto de transmissão; a lei usa o valor de referência do terreno desse imposto como base de cálculo.
Tem desconto para quem tem um único imóvel?
Sim (arts. 21 e 22):
- Com Certidão de Único Imóvel: desconto de 75% (até 70 m²), 50% (casa de 71 a 150 m²) ou 25% (casa de 151 a 300 m², misto até 300 m² ou comércio abaixo de 150 m²).
- Até 70 m², com Certidão de Único Imóvel e inscrição no CadÚnico: desconto de 100% da multa.
Que documentos a lei pede?
Para casa (residencial unifamiliar): requerimento, matrícula atualizada em nome do requerente, projeto com a área irregular identificada, ART/RRT e laudo técnico (estabilidade, habitabilidade, instalações, idade e área). Para os demais usos entram também laudos dos projetos complementares, acessibilidade, PPCI quando houver áreas comuns e, se for o caso, a planilha de áreas da NBR 12.721. (art. 14)
Quem monta o processo é a EBM: você só assina o que for preciso.
E se a construção não se encaixar na lei?
Construções em área de preservação, de risco ou sujeitas a inundação, com uso não permitido na unidade ou acima da altura máxima não se encaixam na lei. Nesses casos estudamos alternativas, como adequar a construção, mudar o uso ou aprovar parte da área, antes de qualquer custo com o processo.
Resumo informativo da Lei 8.993/2023, conferido com o texto da lei. O enquadramento de cada imóvel depende de análise técnica e da Secretaria de Coordenação e Planejamento da Prefeitura (SMCP). Leis anteriores (7.790/2014, 8.157/2017 e 8.612/2021) tinham data-limite de construção.
O processo
O que é regularizar um imóvel?
É colocar a construção de acordo com os registros oficiais: aprovar na Prefeitura o que foi construído sem licença (ou além do aprovado), obter o habite-se, acertar a obra na Receita Federal e averbar a construção na matrícula, no Registro de Imóveis.
Qual a diferença entre habite-se e averbação?
O habite-se é emitido pela Prefeitura e atesta que a edificação pode ser usada. A averbação é feita no Registro de Imóveis e faz a construção constar na matrícula. Para vender ou financiar, normalmente é a matrícula que importa — e para averbar costumam ser pedidos o habite-se e a certidão da obra na Receita Federal (CND).
Quanto custa?
São duas partes: os honorários da EBM (projeto, laudo, ART e acompanhamento até a matrícula) e as taxas dos órgãos (Prefeitura, Receita Federal e cartório), pagas à parte. Na análise inicial calculamos todas, para você saber o custo total antes de começar, e passamos um orçamento fechado dos nossos serviços.
Quanto tempo demora?
Depende da análise da Prefeitura, das exigências que surgirem e dos prazos do Registro de Imóveis. Na análise inicial explicamos as etapas do seu caso e acompanhamos cada uma até a matrícula atualizada.
Preciso ir à Prefeitura ou ao cartório?
Não. Os processos da Prefeitura de Rio Grande são abertos em PDF, pela internet, e a EBM cuida dos protocolos, das exigências, da Receita Federal e do cartório. Você só assina o contrato e a procuração, paga as guias que enviamos e abre o imóvel no dia da vistoria.
Quais documentos preciso separar?
Quase nenhum: a EBM pede a matrícula atualizada e o IPTU. Você nos passa RG e CPF e o que tiver da construção (plantas antigas, fotos). A lista completa por tipo de processo está na página Zoneamento, aba Documentos.
E se o imóvel não tiver matrícula ou estiver em nome de outra pessoa?
Aí o primeiro passo é resolver a titularidade (por exemplo, escritura, inventário ou usucapião), com advogado. A EBM faz a parte técnica: planta, memorial descritivo, laudo de medidas e confrontações e ART.
Vocês atendem fora de Rio Grande?
Sim: Pelotas, São José do Norte e região sul do RS. Na Receita Federal e no Registro de Imóveis as etapas são as mesmas; na Prefeitura, cada município tem a sua lei e as suas exigências, e o caminho é definido na análise inicial.
A consulta de zoneamento do site vale como documento?
Não. Ela é informativa, feita a partir do Plano Diretor (Lei 6.588/2008 e alterações). O documento oficial é a certidão de viabilidade emitida pela Prefeitura — que também podemos pedir para você.
Ficou alguma dúvida?
Pergunte pelo WhatsApp — respondemos com o que vale para o seu caso.